Mientras el mercado de la compraventa se encuentra sin variaciones, el alquiler y la rentabilidad suben cada vez más.
Si hay un sector que está en constante transformación ese es el inmobiliario. En un mercado que todavía intenta recalibrar el precio de la compraventa con valores que prácticamente no se mueven y en donde los desarrolladores se encuentran en números rojos de rentabilidad por los altos costos de construcción, hay una variable que juega otro partido: el alquiler.
En este escenario, los precios de los alquileres publicados en los sitios inmobiliarios continúan en aumento y en lo que va del año la suba ya supera a la inflación. La ecuación vuelve a cerrar para el inversor y posiciona al alquiler como el principal motor del real estate en la ciudad de Buenos Aires.
1) Mejoró la renta que deja un alquiler
De acuerdo al último informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, en abril el retorno bruto anual alcanzó el 5,83%, el nivel más alto desde 2012. Hoy se necesitan 17,2 años para recuperar la inversión inicial, un 10,3% menos que hace un año atrás. Es decir: la renta volvió a ser negocio.
Detrás de esto hay una combinación de factores. Por un lado, el precio medio de los departamentos en CABA se ubica en US$2460/m², subió un 0,4% en lo que va de 2026 y un 2,2% interanual. Por otro lado, los alquileres muestran otra velocidad: un departamento de dos ambientes promedia los $834.178 mensuales, con un incremento del 34% en los últimos 12 meses, por encima de la inflación y del índice de Contratos de Locación (ICL). La consecuencia es directa: mejora la relación alquiler/precio.
Con estos datos, el mercado reacciona y la oferta acompaña. En el cuarto mes del año, los avisos de alquiler crecieron 11,1% interanual y ya triplican el piso histórico de 2023. Alquilar vuelve a ser una estrategia viable, sobre todo frente a la opción de vender en un contexto de precios todavía planchados y con un crédito hipotecario que no termina de explotar.
2) Las ventas crecen pero no se reflejan en los precios
Más allá de los valores planchados, la compraventa mostró pequeñas señales de crecimiento. En marzo se registraron 5590 escrituras, un 17,8% más que el año pasado y un salto del 56,7% respecto de febrero (3567 escrituras), de acuerdo a los datos aportados por el Colegio de Escribanos porteño.
El crecimiento corta una racha de cuatro meses consecutivos de baja y posiciona a marzo como el sexto mejor registro histórico para ese mes, aunque todavía lejos de los niveles de 2018. A pesar de que los actos subieron, la situación del crédito hipotecario no fue igual. Ese aumento interanual en la compra de propiedades se hizo principalmente con gente que tenía el capital propio en dólares.
En ese mismo mes se registraron 834 escrituras con crédito, una caída del 15,9% interanual, pero una suba con respecto al mes anterior. Hoy apenas explican el 14,9% del total de operaciones. El mercado crece en volumen, pero sin el principal motor que históricamente lo multiplica.
Mapa del mercado inmobiliario
Alquileres
Los barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes son:
- Puerto Madero: $1.381.761 mensuales
- Palermo: $930.009
- Núñez: $929.613
Entre los más baratos se encuentran:
- Lugano: $668.209
- Nueva Pompeya: $696.403
- La Boca: $708.852
Venta
Los barrios con el metro cuadrado más caro:
- Puerto Madero: US$6135/m²
- Núñez: US$3392/m²
- Palermo: US$3391/m²
Los más baratos:
- Lugano: US$1577/m²
- Nueva Pompeya: US$1479/m²
- La Boca: US$1577/m²
Las mejores oportunidades de rentabilidad están en el sur y el oeste de la Ciudad. Lugano lidera con un retorno del 10,7% anual, seguido por Parque Avellaneda (8,1%) y Nueva Pompeya (8,0%). En contraste, zonas como Palermo, Núñez o Puerto Madero ofrecen rendimientos más moderados, en torno al 4%.
3) El mercado se sostiene por los compradores con liquidez
La mirada principal está puesta en el crédito hipotecario, ya que por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones adicionales. Sin ese efecto derrame, el crecimiento queda acotado. La reciente baja de las tasas de los préstamos trae un poco de luz verde al sector hipotecario.
En marzo de 2018 se habían registrado más de 2200 hipotecas, un 166% más que los datos actuales. Hoy el mercado se sostiene más sobre compradores con liquidez o acceso a dólares propios. Según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, esto responde a una percepción de oportunidad: “Hay un segmento que entiende que las propiedades están a buen precio y se anima a comprar”.
4) La estabilidad del dólar no alcanza para generar reactivación
El tipo de cambio juega un rol silencioso pero determinante. Un dólar estable e incluso apreciado tiende a mejorar la capacidad de compra en términos reales. Sin embargo, ese efecto no alcanza para reemplazar al crédito.
Hoy el mercado hipotecario está siendo sostenido principalmente por el Banco Nación. Algunas entidades comenzaron a disminuir sus tasas de interés, como el Banco Hipotecario, Galicia, ICBC, Macro, BBVA y Santander. El combo de precios de venta estables, alquileres en alza, mayor oferta y mejores retornos deja al mercado inmobiliario porteño en una nueva fase, donde la situación del crédito hipotecario será clave para el futuro del sector.