La Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) sumó 135 km2 de superficie urbanizada entre 2018 y 2025, según un informe de la Fundación Tejido Urbano. El crecimiento alcanzó 4,7% en el período y reconfigura la oferta de suelo en el conurbano.
La Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA) atraviesa un proceso de expansión urbana que modifica el mapa inmobiliario de largo plazo. Entre 2018 y 2025, la superficie urbanizada pasó de 2.858 a 2.994 km2, un incremento de 135 km2, equivalente al tamaño de los aglomerados de Salta o Neuquén, según un informe de la Fundación Tejido Urbano.
El crecimiento relativo de la RMBA fue de 4,7% en el período, con un ritmo promedio de 0,7% anual. En el último año relevado, la región sumó 34 km2 adicionales, lo que representa un aumento de 1,2%.
Julián Insúa, investigador de la Fundación Tejido Urbano, señaló que CABA y el Gran Buenos Aires mantienen lógicas de mercado diferentes y tienden a segmentarse en lugar de converger.
CABA se consolida y el GBA busca nuevos territorios
La Ciudad de Buenos Aires cuenta con un territorio prácticamente consolidado. Su crecimiento inmobiliario depende de la construcción sobre edificaciones existentes, la renovación urbana y el aprovechamiento de vacíos dentro de la trama urbana. Más del 80% de la construcción porteña corresponde a viviendas nuevas en edificios, según estudios citados en el informe.
En el GBA, en cambio, existe una superficie disponible para transformar suelo rural en urbano. Sin embargo, la disponibilidad no implica que cualquier terreno barato pueda competir con CABA.
“El valor del suelo refleja las condiciones de atractividad de un lugar y cuanto más diversa y potente es la demanda, mayor valor puede alcanzar”, explicó Insúa.
El mercado metropolitano funciona con varios mapas superpuestos: vivienda de baja densidad en la periferia, zonas consolidadas, corredores corporativos, centros comerciales y desarrollos residenciales vinculados con autopistas.
Cambios en la distribución territorial de la oferta
Hace dos décadas, la oferta de suelo se concentraba en el corredor norte, con Pilar, Tigre y Escobar como protagonistas. En los últimos años ganaron presencia partidos del sur y del oeste, como La Plata, Moreno, General Rodríguez, San Vicente y Luján.
En 2006, más de la mitad de la oferta de suelo se concentraba en Pilar, Tigre y Escobar. Para 2026, la distribución se extendió hacia otros sectores del conurbano, según el análisis de Tejido Urbano.
El mapa de los barrios cerrados también cambió. En 2006, Pilar concentraba 50% de la oferta, seguido por Escobar con 21%, Tigre con 15% y San Isidro con 5%. Para 2026, la oferta se desplazó hacia otros corredores:
- Berazategui: 18%
- Ezeiza: 17%
- Luján: 16%
- La Plata: 13%
El dato no implica que el norte haya perdido relevancia, sino que la expansión sumó nuevos territorios.
Focos de expansión
La mayor expansión absoluta durante el período se concentró en La Plata, Escobar y La Matanza. En términos relativos, el avance fue especialmente fuerte en Brandsen, Zárate, San Vicente, Cañuelas, Presidente Perón, Marcos Paz y Ezeiza.
La característica común es la incorporación de grandes superficies con baja densidad. Los barrios privados ocupan una porción relevante de la nueva superficie, junto con parques industriales, clubes, espacios de esparcimiento, haras urbanos y otros emprendimientos cerrados.
Los loteos de menor escala y los barrios populares también aportan a la expansión, aunque de manera más gradual.
Infraestructura y planificación
El informe advierte que la expansión horizontal implica un uso menos eficiente del suelo, mayores costos para las redes de infraestructura y servicios, y efectos ambientales.
Entre 2018 y 2025, la población estimada de la RMBA creció 6,4%, con un ritmo anual cercano a 0,9%. Sin embargo, el crecimiento territorial no siempre acompaña el aumento de habitantes con la misma intensidad.
“Las expansiones cada vez más periféricas potencian los ejes de movilidad, fundamentalmente las autopistas, que tendencialmente continuarán sumando vehículos”, indicó Insúa.
Casos de San Vicente y General Rodríguez
San Vicente y General Rodríguez registraron un crecimiento poblacional superior al 60% entre 2010 y 2022, pero parten de una baja cobertura de servicios, baja densidad y escasa concentración de empleos.
Insúa ubicó allí uno de los principales riesgos: la expansión puede prolongar déficits habitacionales y de infraestructura si la conversión de suelo rural en urbano no ocurre dentro de una planificación integral.
El proceso debería contemplar infraestructura, transporte, equipamiento, distribución del empleo y un esquema que permita repartir los costos entre el Estado y los privados. Si la urbanización llega primero y la infraestructura después, los municipios reciben una carga que puede resultar difícil de financiar.
El mismo problema aparece en municipios como Moreno, José C. Paz, Ezeiza y Tigre, que presentan déficits de servicios básicos.
Datos clave del informe
- 135 km2 sumó la RMBA a su superficie urbanizada entre 2018 y 2025.
- 4,7% fue el crecimiento de la mancha urbana metropolitana en siete años.
- 34 km2 agregó la región entre 2024 y 2025.
- 2.994 km2 alcanza la superficie urbanizada de la RMBA en 2025.
- 6,4% creció la población estimada de la región entre 2018 y 2025.
- Más de 60% aumentó la población de San Vicente y General Rodríguez entre 2010 y 2022.
El informe nacional indica que los 34 aglomerados analizados sumaron 374 km2 de superficie urbanizada entre 2018 y 2025, con una expansión de 6,4%. La RMBA creció 4,7%.
Más ciudad no siempre significa más desarrollo
El mercado inmobiliario encuentra oportunidades en la expansión del GBA, con tierra disponible para viviendas, barrios privados, loteos y parques industriales. Pero sumar superficie urbana no garantiza un desarrollo equilibrado.
El riesgo aparece cuando las nuevas viviendas no cuentan con infraestructura y servicios suficientes, los empleos quedan lejos de las zonas residenciales y el automóvil se vuelve indispensable. La Fundación Tejido Urbano advierte sobre mayores costos para los municipios y posibles problemas ambientales, como inundaciones, impermeabilización del suelo y presión sobre las napas.
Una periferia cada vez más extensa puede generar más viajes hacia CABA, congestión y presión sobre el transporte metropolitano.
“Existe el riesgo de que la expansión termine generando ciudades más extensas, pero menos densas y más costosas de sostener en tanto no sea un proceso planificado”, resumió Insúa.