Según un informe de Octopus Proptech sobre más de 6.000 consorcios, la expensa promedio alcanzó los $341.477 por unidad funcional, con un alza interanual del 38,13%. El índice de cobrabilidad se ubicó en 94,88% y el 12,2% de los edificios registró impagos superiores a una expensa mensual.
La expensa promedio en los edificios residenciales de Argentina alcanzó en octubre los $341.477 por unidad funcional, el valor más alto registrado, según el informe de la plataforma Octopus Proptech elaborado sobre más de 6.000 consorcios y 180.000 hogares de todo el país.
El incremento mensual fue del 3,12%, mientras que en los últimos doce meses la suba llegó al 38,13%, casi cinco puntos por encima de la inflación del 33,4% informada por el INDEC para septiembre, último dato disponible en el informe.
El índice de cobrabilidad se ubicó en 94,88% en octubre, frente al 94,56% de septiembre. El relevamiento también detectó que el 12,2% de los consorcios tenía impagos superiores al valor de una expensa mensual, frente al 10% de octubre de 2025.
El aumento mensual de octubre se ubicó por encima del 2,78% de septiembre, aunque quedó por debajo de los registros de julio y agosto, cuando las expensas subieron 5,52% y 4,84%, respectivamente. En los primeros diez meses del año acumularon un alza de 28,84%.
Composición de los gastos
Cuatro rubros concentran el 75,1% del total: sueldos y cargas sociales, servicios públicos, mantenimiento de partes comunes y abonos de servicios. Los salarios representan el 24,2%, con un promedio de $82.637 por unidad funcional; los servicios públicos explican el 18%, con $61.466; el mantenimiento de espacios comunes llega al 17%, equivalente a $58.051; y los abonos de servicios, que incluyen prestaciones como ascensores, bombas de agua, termotanques y calderas, representan otro 15,9%, con un promedio de $54.295.
Nicolás Baccigalupo, CEO de Octopus, declaró: «Octubre muestra un ajuste algo mayor al de septiembre, pero dentro del rango que veníamos viendo antes del salto estacional de mitad de año. Lo más relevante está en la composición: los servicios públicos ya representan el 18% de las expensas y el mantenimiento de partes comunes sube al 17%, mientras que los sueldos bajan al 24%».
El abogado Jorge C. Resqui Pizarro, especialista en derecho de propiedad horizontal e inmobiliario y presidente del Centro de Estudios de la Propiedad Horizontal y la Sociedad (CePHyS), sostuvo que más del 75% del presupuesto de los consorcios se concentra en cuatro gastos fijos y que el personal puede representar entre el 30% y el 70% del presupuesto mensual, según las características de cada edificio y los servicios contratados.
Resqui Pizarro afirmó: «Es imprescindible auditar y renegociar los contratos con los proveedores; optimizar el consumo de energía con luces de tecnología de menor consumo y controlar la morosidad rápidamente, entre otras medidas». También mencionó la posibilidad de reducir los horarios de vigilancia privada o reemplazar parte de ese servicio por sistemas de seguridad a distancia.
Morosidad y deuda acumulada
El informe complementario de Octopus detectó que la deuda acumulada en pesos creció 45,3% entre octubre de 2025 y octubre de 2026, por encima del aumento del 37,1% de las expensas emitidas. Los consorcios con deudas superiores a tres expensas mensuales pasaron del 1,6% al 2,2% en un año.
En septiembre había $37,57 de deuda acumulada por cada $100 de expensas emitidas, por debajo del máximo de $41 registrado en febrero.
Baccigalupo recomendó facilitar los medios de pago, concentrar las liquidaciones y los comprobantes en plataformas digitales y utilizar recordatorios antes de cada vencimiento. Para propietarios con atrasos, planteó avanzar con un contacto directo, evaluar un plan de pagos y recurrir a una intimación formal cuando no exista respuesta. Los acuerdos, explicó, deben permitir que el vecino pague la expensa corriente completa y agregue una cuota destinada a cancelar la deuda anterior.
Marco legal y ejecuciones
Resqui Pizarro recordó que la obligación de pagar expensas está establecida en el Código Civil y Comercial de la Nación. El artículo 2046 determina que todos los propietarios deben contribuir, en proporción a su parte indivisa, con los gastos de administración y reparación de los bienes comunes, tanto ordinarios como extraordinarios. El artículo 2048 establece que cada propietario debe afrontar los gastos necesarios para conservar el edificio en condiciones de seguridad, comodidad y mantenimiento, y que la obligación no desaparece por dejar de utilizar los espacios comunes ni por abandonar la unidad funcional.
El letrado estimó que los niveles de atraso en el pago de expensas se ubican actualmente entre el 17% y el 20%, con casos que llegan al 25%. Aclaró que se trata de una situación que afecta al menos a un sexto de los propietarios a nivel nacional. También advirtió que las ejecuciones judiciales por cobro de expensas aumentaron durante el primer semestre del año respecto del mismo período de 2025, según datos de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de CABA.
En general, los reglamentos habilitan la vía judicial a partir de dos períodos consecutivos de mora. Antes, las administraciones suelen buscar acuerdos para refinanciar las deudas. El certificado de deuda debe ser expedido por el administrador y aprobado por el Consejo de Propietarios, si existe, y permite iniciar el reclamo judicial.
Perspectivas
Los acuerdos paritarios prevén aumentos mensuales hasta febrero, a los que se suman el medio aguinaldo y el bono convencional del 20% de diciembre. Resqui Pizarro advirtió que esos compromisos presionarán sobre los presupuestos, mientras los ingresos de muchos propietarios, en especial autónomos y trabajadores precarios, no acompañan el aumento de los gastos.
Resqui Pizarro concluyó: «A mayor morosidad, se impone ya sea por decisión del administrador o de la asamblea de propietarios el aumento de expensas, atento a que habrá que cubrir aquello que los morosos no abonan, para impedir resentir el funcionamiento del consorcio, las reparaciones y el mantenimiento de lo mínimo indispensable, así como afrontar urgencias que son inevitables en la vida de la comunidad consorcial».