El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció la utilización de $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para lanzar créditos hipotecarios UVA de primera vivienda. La medida busca ampliar el acceso a la vivienda propia en un contexto de caída de propietarios y aumento de inquilinos.
El ministro de Economía, Luis Caputo, anunció la utilización de $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para lanzar créditos hipotecarios UVA de primera vivienda. Según sus declaraciones, la medida apunta a hacer «justicia social». El fondo licitará plazos fijos UVA entre los bancos, en subastas de hasta $200.000 millones: habrá un tramo a un año, con una tasa mínima de UVA más 2,5%, y otro a cinco años, de UVA más 4,5%. Cada entidad podrá ofertar hasta el 20% de cada licitación. Los bancos ofrecerán líneas a UVA + 7,5%.
La medida podría alcanzar hasta 18.000 familias, considerando que el crédito promedio para viviendas es de u$s80.000. El plazo mínimo del crédito es de 15 años y el monto máximo es de 150.000 UVAs. A modo de ejemplo, para una vivienda de u$s106.667, una familia debería contar con ingresos de $3.460.391 y la cuota inicial será de $865.089, contemplando un plazo de 25 años. La tasa de UVA+7% contrasta con la realidad de los salarios de los trabajadores formales, que en el año perdieron 1,2% de su poder adquisitivo.
Esta financiación es exclusiva para primera vivienda. Según datos de la Encuesta Permanente de Hogares (EPH), en los 31 aglomerados urbanos relevados, que abarcan alrededor de 30 millones de personas, el 18,4% reside actualmente en hogares inquilinos, lo que equivale a unas 5,5 millones de personas. Un análisis de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) indica que entre el primer trimestre de 2007 y el mismo período de 2026, la proporción de hogares inquilinos pasó del 13,9% al 18,4%, mientras que la cantidad de dueños pasó del 67,4% al 65,6%.
En algunas ciudades el cambio fue mayor: en CABA, los hogares inquilinos aumentaron del 22,9% al 35%, y los propietarios se redujeron del 61,9% al 47,3%; en los partidos del Gran Buenos Aires, los inquilinos subieron del 10% al 15,8% y los dueños bajaron del 70,4% al 67,1%. En Gran Rosario, los inquilinos crecieron del 14% al 19,8% y en Ushuaia-Río Grande, las personas que alquilan pasaron del 21,8% al 27%. En Neuquén-Plottier, la proporción de dueños se elevó del 67,8% al 68,9%, y el 20,5% de los hogares inquilinos en esa región pertenece al quintil de mayores ingresos por la alta inserción de trabajadores temporales en el sector petrolero.
Entre las personas de 30 a 45 años, el 25,6% alquila a nivel nacional y en CABA la proporción trepa al 48%, mientras que el nivel de propietarios es del 64,1% y 49,3%, respectivamente. Federico Rouco, economista de Empiria y especialista en el mercado de la vivienda, afirmó que «CABA estructuralmente tiene un mercado de inquilinos más grande, ya que es un lugar donde la gente viene de tránsito laboral y de estudios». Agregó que «debería tener un mercado de inquilinos más grande que el que tiene porque es una metrópolis», y comparó la situación con ciudades como Nueva York, donde la tasa de inquilinos es del 75%.
Entre 2016 y 2019, durante el anterior ciclo de expansión hipotecaria, se otorgaron alrededor de 200.000 créditos en todo el país, un promedio de 50.000 anuales. En los últimos tres años, según Rouco, el promedio se ubicó cercano a 20.000 al año, menos de la mitad de aquel nivel. «En ningún escenario esos volúmenes de créditos mueven las tendencias estructurales de acceso a la vivienda», sostuvo, y agregó que «es demasiado chico el crédito hipotecario todavía para revertir la tendencia de tenencia». Para modificar la tendencia, afirmó, debería aparecer «un volumen mucho más fuerte que el de ahora».
El mercado hipotecario argentino tiene una fuerte concentración territorial. Rouco estima que alrededor de un tercio del crédito se concentra en CABA y otro tercio en la provincia de Buenos Aires, mientras buena parte del resto se distribuye entre Córdoba, Mendoza y Santa Fe. «Hay diez provincias que del crédito hipotecario se enteran por los medios», graficó. La concentración depende de dónde operan los bancos, la cantidad de líneas disponibles, la oferta inmobiliaria y las características de cada mercado.
Rouco también señaló que una hipoteca no equivale necesariamente a un nuevo propietario. Si bien estas líneas están enfocadas a primera vivienda, las que aparecieron previamente daban la posibilidad de financiar un lugar más grande para una familia que ya es propietaria. En CABA, por su tamaño, nivel de bancarización y características del mercado inmobiliario, el crédito entra y sale más rápido que en otras regiones, pero también es una ciudad donde estructuralmente existe una mayor proporción de inquilinos. Rouco considera que, incluso con un mercado hipotecario desarrollado, CABA probablemente seguiría teniendo una tasa de alquiler considerablemente superior al promedio nacional.