El corredor de la calle Florida registra una mayor ocupación de locales comerciales por parte de importadores, en su mayoría de origen chino, en un contexto de vacancia y alquileres más bajos.
El microcentro porteño registra un cambio en la ocupación de locales comerciales. Donde antes había persianas bajas y sucursales bancarias vacías, ahora se instalan bazares de varias plantas, con vidrieras de papelería, valijas, termos y artículos de decoración de bajo precio.
El corredor de la calle Florida, una de las zonas más afectadas por la salida de oficinas y la baja del turismo, muestra una nueva dinámica impulsada por importadores, muchos de ellos de origen chino, que ocupan espacios vacantes con una lógica de alto volumen, ticket bajo y alta rotación.
Según datos de Colliers, la vacancia promedio en la ciudad pasó de 1,31% a 2,74%, mientras que Newmark la ubica en 4,4%. En el centro porteño, Florida presenta una de las tasas más altas, en torno al 9,1%, por encima de corredores como Santa Fe o Caballito, donde la vacancia se mueve entre 1% y 3%. Esa mayor oferta trajo una corrección de precios: el promedio de renta pedida en la ciudad ronda los US$30 por metro cuadrado mensual, mientras que Florida se ubica entre los corredores más accesibles, con valores cercanos a US$24,7.
Lucas Desalvo, broker de real estate industrial en Cushman & Wakefield, declaró: “Si hacés un recorrido por Florida, vas a ver que los megalocales que desde la pandemia estaban desocupados hoy ya fueron ocupados casi todos por estos importadores chinos que están inundando el mercado de productos de ticket chico”. Y agregó: “Hace cinco años Florida estaba totalmente vacía; hoy ves público joven, estudiantes, y una nueva reconversión del microcentro impulsada por este tipo de productos, por la moda y por TikTok”.
La categoría bajo la que aparecen en el radar inmobiliario es “bazar”, aunque incluye papelería, regalos, accesorios, pequeños artículos de tecnología, valijas, productos de belleza, marroquinería y objetos de decoración. En algunos casos son importadores argentinos que traen mercadería desde China y la revenden en locales propios; en otros, jugadores vinculados directamente a la colectividad china que buscan superficies grandes, muchas veces de entre 1000 y 2000 metros cuadrados, para combinar salón de ventas con espacio de guardado.
Ana González, managing director de Advisory de CBRE Argentina, indicó: “Nosotros comercializamos la cartera completa de uno de los principales bancos del país y cuando publicamos un local que queda libre, a los tres minutos tenemos un chino en la puerta consultando”. La ejecutiva aclaró que no siempre las operaciones terminan cerrando, entre otras cosas por exigencias de formalidad en los contratos, pero marcó que el interés es concreto y sostenido. “Microcentro, Catalinas, Florida, toda esa zona está muy consultada. Incluso caminando la calle ya se ve la transformación: aparecen estos bazares y locales multirrubro en superficies que antes ocupaban bancos o marcas grandes”, resumió.
Antonio Ginevra, titular de Aranalfe, introdujo un matiz. Para el especialista, el interés de los comerciantes de origen chino creció con fuerza, pero la demanda no se concentra únicamente en el microcentro ni necesariamente apunta a los grandes locales. Según indicó, la mayor presión se observa en superficies de entre 200 y 400 metros cuadrados, sobre las avenidas Cabildo y Rivadavia, en las cercanías de las avenidas Santa Fe y Callao y en el nodo de las avenidas Triunvirato y Monroe. Asimismo, aclaró: “La cantidad de consultas de chinos a mis posiciones de locales se cuadriplicó. Pero de ese nivel de consultas tengo un nivel de concreción cercano al 10%”. Para Ginevra, el mercado de grandes superficies en el microcentro está siendo también impulsado por grandes marcas internacionales. Existe un segmento de locales de entre 800 y 1000 metros cuadrados que es “muy solicitado” y en el que la competencia se da entre pocos jugadores, con poca oferta disponible.
Para los especialistas, la dualidad entre local y depósito aparece como una de las claves de esta etapa. En algunos casos, los espacios se usan exclusivamente como punto de venta; en otros, funcionan con un esquema híbrido: salón al público, guardado de mercadería y preparación de pedidos. En esa línea, González recordó, como ejemplo, una propiedad que había sido ocupada por Universal Studios y que resultó atractiva para importadores chinos porque permitía montar un local al frente y usar los pisos superiores para stock. “Les interesaba justamente eso: tener toda la planta baja para vender y el resto para stockear. Incluso preguntaban por losas reforzadas, porque traen mercadería pesada”, señaló.
Esa lógica también empieza a empujar la demanda por pequeños depósitos urbanos o hubs de última milla, ubicados en barrios como Paternal, Almagro y Villa Crespo, pensados para desarmar pallets, fraccionar bultos y abastecer tanto a locales propios como a ventas online. Detrás de la estrategia, se ubican tanto importadores como empresas tercerizadas para el servicio de logística.
La transformación no se limita al microcentro: también empieza a verse en el mercado logístico, donde la reapertura importadora y el avance del e-commerce están alterando el uso de los depósitos. “Los depósitos triple A estaban pensados para stockear mucho. Ahora la logística está mutando hacia una lógica más de paso: entra el contenedor y se redistribuye en cargas más chicas”, explicó González. En ese marco, indicó, empiezan a aparecer importadores, chinos o empresas que traen desde China, buscando espacios premium para guardar productos chicos y de alto valor, sobre todo tecnología o mercadería que requiere mayor seguridad. Para productos de menor valor o más voluminosos, como indumentaria o bazar, la operatoria suele ir a depósitos de segunda línea o a inmuebles híbridos entre local y centro de distribución.
La tendencia convive, además, con la reconversión de viejas plantas industriales en nodos logísticos. En Nodo General Paz, el proyecto que se desarrolla sobre la ex Planta de Nobleza Piccardo, ya hubo consultas de operadores chinos interesados en instalarse en un esquema de última milla, aunque por ahora no se concretaron cierres.
Según Desalvo, el cambio de clima también se refleja en los plazos de los contratos: mientras un alquiler comercial tradicional suele firmarse por tres años, en este segmento empiezan a aparecer acuerdos de seis o siete años. “Es una apuesta de largo plazo. De alguna manera, están descontando continuidad en este esquema de importaciones y en este negocio”, dijo.